Tema
Debat

Trygge hushandler

Huseftersynsordningen og ejerskifteforsikringen danner grundlaget for trygge hushandler i Danmark. Med ordningen undgås mange tvister mellem køber og sælger. Sælger gøres fri af sit 10-årige sælgeransvar, mens køber kan få et veloplyst beslutningsgrundlag om husets tilstand og mulighed for afdækning af risikoen for skjulte skader.

 

Ejerskifteforsikringens erstatningsregler er bestemt ved lov, og det kan være svært at forstå, hvad forsikringen dækker. Derfor har Forsikring & Pension udarbejdet en online ejerskifteforsikringsguide, der giver overblik over ejerskifteforsikring, herunder hvad den dækker og ikke dækker. Her kan du også se hvilke forsikringsselskaber, der sælger ejerskifteforsikringer. 

 

Ejerskifteforsikringen er en del af Huseftersynsordningen, som trådte i kraft 1. januar 1996 for at sikre bedre og mere trygge hushandler – både for sælger og for køber.

 

Hovedformålet med ordningen er at begrænse problemerne med mangler ved køb og salg af fast ejendom på en måde, der er til fordel for både køber og sælger. Sælger kan slippe for at hæfte for fysiske mangler ved ejendommen efter handlen, og køber får med tilstands- og el-installationsrapporterne et bedre beslutningsgrundlag med hensyn til ejendommens fysiske tilstand, samt mulighed for at forsikre sig mod skjulte skader via en ejerskifteforsikring. Inden ordningen blev indført var der rigtig mange retssager, hvor huskøbere søgte erstatning hos sælger for skjulte skader. Det er de skader, der nu dækkes af ejerskifteforsikringen.

 

 

Kritik af huseftersynsordningen

Huseftersynsordningen er ofte blevet kritiseret bl.a. fordi, det kan være svært at forstå, hvad forsikringen dækker. Ejerskifteforsikringens dækning er bestemt ved lov, og forsikringen dækker ikke fejl og mangler, som er normale for huse af samme type og alder som det købte hus. Populært sagt, må man forvente, at et brugt hus har almindeligt slid og skavanker. Mange huskøbere bliver dog skuffede, fordi deres forventninger til ejerskifteforsikringens dækning er for høje. De komplicerede regler og forventningsgabet fører til, at der er flere klager i Ankenævnet for Forsikring over denne type forsikring end de fleste andre forsikringer.

 

 

Guide til ejerskifteforsikringer 

Forsikring & Pension vil gerne bidrage til bedre forbrugerinformation om ejerskifteforsikringer og har derfor udarbejdet en ejerskifteforsikrings-guide, der giver overblik over og sammenligner udbydere af ejerskifteforsikring. Guiden giver også gode råd og viden om ejerskifteforsikring, hvad forsikringen dækker og ikke dækker samt eksempler på, hvad en ejerskifteforsikring koster. 

 

Se ejerskifteforsikringsguiden her

 

 

Bestilling af tilstands- og el-installationsrapporter

Et andet emne, der ofte diskuteres er, hvilken bygningssagkyndig, der skal lave huseftersynet og den tilstandsrapport, som danner grundlag for ejerskifteforsikringen. Det er hussælgeren, som vælger en bygningssagkyndig, men da sælgeren ofte ikke har prøvet at sælge et hus før, har sælger ingen præferencer i forhold til at vælge en bygningssagkyndig. Derfor overlades valget ofte til det forsikringsselskab, som bliver bedt om at give tilbud på en ejerskifteforsikring. Det mener Forsikring & Pension er en god ide, fordi forsikringsselskaberne har klar interesse i at pege på bygningssagkyndige, der har høj faglig standard, og dermed er i stand til at opdage alle de fejl og mangler, der er ved huset. Både køber og forsikringsselskab er bedst tjent med rapporter, der er så fyldestgørende som muligt

 

 

Hvad arbejder Forsikring & Pension for?

 

  • Opfølgning på revision af tilstands- og el-eftersynsrapporterne.
    I efteråret 2020 blev nye, reviderede tilstands- og el-installationsrapporter lanceret. Formålet med de nye rapporter er et mere læsevenligt og opdateret udtryk. For Forsikring & Pension er det vigtigt, at rapporterne er nemme at læse og lette at forstå for forbrugerne. Rapporterne er dog samtidig juridisk dokumenter, der danner grundlag for forsikringsdækningen. Det er derfor vigtigt med løbende opfølgning på, om ændringerne i rapporterne medfører ændret forsikringsdækning eller ændret ansvar for den byggesagkyndige, der har udarbejdet rapporten.

 

  • Revision af håndbog og uddannelse for bygnings- og el-sagkyndige.
    Hele huseftersynsordningen er afhængig af, at tilstands- og el-installationsrapporterne er af høj kvalitet. Forsikring & Pension mener derfor, at kvaliteten i rapporterne bør højnes gennem mere og bedre uddannelse af de sagkyndige, en forbedring af den håndbog / guider, som indeholder de retningslinjer, som de sagkyndige følger, samt mere ensartede kontroller af de sagkyndiges arbejde. 

 

  • Bedre forbrugeroplysning om ejerskifteforsikring.
    Ejerskifteforsikringens erstatningsregler, der er fastlagt ved lov, kan være svære at forstå. Forsikring & Pension hjælper forbrugerne med information til bedre at kunne forstå, hvad en ejerskifteforsikring dækker og ikke dækker. Forsikring & Pensions Ejerskifteforsikringsguide er netop udarbejdet med det formål at gøre forbrugerne klogere på, hvorfor og hvornår man skal tegne en ejerskifteforsikring, mulighed for at se og sammenligne forsikringsselskaber og vise eksempler på, hvad en ejerskifteforsikring koster.

 

  • Bestillerregler og de sagkyndiges uvildighed
    Forsikringsselskaberne har samme interesse som huskøberne; nemlig at tilstandsrapporten er retvisende og tydeligt beskriver de skader, der er på huset. Nogle forsikringsselskaber samarbejder med bestemte byggesagkyndige og ved derfor, hvem der kan udarbejde tilstandsrapporter af høj kvalitet. Derfor er det fornuftigt, at sælger kan bede et forsikringsselskab foreslå en byggesagkyndig til at udarbejde tilstandsrapporten.

 

 

 

 

Ofte stillede spørgsmål


  • Hvorfor sælger forsikringsselskaberne en forsikring, der er så svær at forstå, og som giver mange skuffede kunder?

    Ejerskifteforsikringens dækning er bestemt i lovgivningen og dermed enslydende for alle forsikringsselskaber. Det betyder derfor, at ordlyden ikke umiddelbart kan ændres. Forsikring & Pension arbejder løbende på at forbedre kommunikationen af forsikringens dækning til forbrugerne herunder at forklare, hvad der er omfattet af ordningen, og hvad der ikke dækkes af forsikringen.

  • Hvorfor er der flere klager i Ankenævnet for Forsikring om ejerskifteforsikring end andre forsikringer?

    Mange forbrugere har høje forventninger, når de flytter ind i det nyerhvervede drømmehus og har ikke altid forståelse for, at huse helt naturligt får skavanker i løbet af deres levetid. Ejerskifteforsikringens dækningsregler er komplicerede, og hvis køber opdager forhold, som ikke lever op til forventningerne, og forsikringsselskabet afslår dækning, er der grobund for skuffede forventninger. Køber kan klage til Ankenævnet for Forsikring, men er ofte ikke klar over, at ejerskifteforsikringen sammenligner med andre huse af samme alder og stand, før skader kan erstattes. Samtidig gælder, at ’skavanker’ på et gammelt hus ikke skal anføres som skader i tilstandsrapporten og ikke skal være dækket af ejerskifteforsikringen.

  • Hvorfor kan hussælger bede et forsikringsselskab foreslå en byggesagkyndig?

    Den byggesagkyndige skal være uvildig og uafhængig af interesser, som kan påvirke arbejdet som byggesagkyndig. Det betyder, at ejendomsformidleren ikke må rådgive sælger om, hvilken byggesagkyndig sælger skal få til at udføre huseftersynet. Da det er forsikringsselskabet, der skal erstatte skader, som ikke bliver opdaget og beskrevet i en tilstandsrapport, har forsikringsselskabet samme interesse som køber i, at eventuelle skader og mangler på huset er beskrevet korrekt i tilstandsrapporten. Det er derfor vigtigt for kvaliteten i tilstandsrapporter og el-eftersynsrapporter og dermed forbrugerbeskyttelsen, at sælger har mulighed for at bede et forsikringsselskab om at foreslå en byggesagkyndig, der skal udarbejde rapporten.

  • Hvorfor samarbejder nogle forsikringsselskaber med bestemte byggesagkyndige og ikke med andre?

    Forsikringsselskaberne har samme interesse som køber i, at kvaliteten af rapporterne er høj, og at skader og mangler på huset er beskrevet tilstrækkeligt. Da de enkelte forsikringsselskaber hvert år ser et meget stort antal tilstandsrapporter, har de dermed et omfattende erfaringsgrundlag med hensyn til, hvilke sagkyndige der udarbejder rapporter af høj kvalitet. Forsikringsselskaber vælger derfor ofte at samarbejde med bestemte byggesagkyndige, som de ved udarbejder tilstandsrapporter af høj kvalitet.

  • Hvorfor er der så få forsikringsselskaber som udbyder ejerskifteforsikringer?

    Forsikringsselskaberne har i mange år tabt penge på ejerskifteforsikringen, og i dag udbyder kun elleve selskaber forsikringen. Det skyldes bl.a., at priskonkurrencen er meget hård, at sagsbehandlingen ofte er kompliceret og langvarig, og at selv nok så korrekte og berettigede afviste erstatningskrav kan resultere i skuffede kunder. Derfor er der mange forsikringsselskaber, der vælger ikke at tilbyde produktet.

  • Hvorfor betaler forsikringsselskabet ikke altid for skimmelsvamp?

    Det er forsikringsselskabernes vurdering, at op imod halvdelen af samtlige skadeanmeldelser på ejerskifteforsikringen i dag vedrører fugt. Mange af disse anmeldte skader afvises af selskaberne, fordi der ikke er tale om dækningsberettigede skader. Afvisningerne betyder skuffede forventninger hos forbrugerne, der ofte har svært ved at acceptere, at fugt og skimmelsvamp er almindelige skavanker på et ældre hus.

     

    Vurdering af om forekomst af fugt og skimmelsvamp udgør en skade i ejerskifteforsikringens forstand, beror på en sammenligning mellem på den ene side den konstaterede fugt og eventuel skimmelsvamp i det konkrete hus og på den anden side, hvad man på baggrund af husets opførelsestidspunkt og konstruktionsmåde må forvente i relation til forekomst af fugt og skimmelsvamp. Køber man fx et hus med kælder, der er opført 1910, må man således forvente, at der er fugt i kælderen, idet bygningen blev opført på et tidspunkt, hvor man ikke sikrede mod indtrængende fugt.

     

    Hvis en konstruktion ikke er udført håndværksmæssigt korrekt, og dét er årsagen til fugt- eller skimmelsvampeskade, vil ejerskifteforsikringen dække skaden.

Bestilling af rapporter til huset


  • Hvordan ser den optimale rapport ud?

    En optimal tilstandsrapport og el-eftersynsrapport er udarbejdet af kvalificerede bygningssagkyndige og el-sagkyndige, der omhyggeligt og med høj faglighed har gennemgået huset efter de retningslinjer, der er opsat i Huseftersynsordningen. Forud for eftersynet har sælger loyalt givet oplysninger om det hus, han skal sælge.

    Disse oplysninger indgår også i eftersynet. Det hele er med til at give køber et så korrekt billede af det hus, han køber.

  • Hvorfor må ejendomsmægleren ikke foreslå en bygningssagkyndig, når nu forsikringsselskabet gerne må?

    Den bygningssagkyndige skal være uvildig og uafhængig af interesser, som kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig. Sælger og ejendomsmægler har en interesse i at få huset solgt hurtigst muligt, hvilket giver en interesse i ”pæne” rapporter. Derfor må ejendomsmægleren ikke vælger den bygningssagkyndige, der skal lave rapporterne.

    Køber og forsikringsselskab har samme interesser, nemlig i at få retvisende rapporter, så køber får et realistisk billede af huset og kan forhandle en fair pris, og så forsikringsselskabet kan prisfastsætte risikoen korrekt.

    Ved at lade forsikringsselskabet pege på en bygningssagkyndig undgår ordningen en interessekonflikt og skaber balance i forholdet mellem køber og sælger.

  • Hvad er historien om de såkaldte ’skyggerapporter’ og hvad er status nu?

    En skyggerapport var en rapport der blev udarbejdet med ekstra oplysninger til forsikringsselskabet, i forbindelse med et boligsalg.

    Oplysningerne blev brugt til at give andre typer forsikringstilbud til den kommende boligejer i forbindelse med huskøbet. De var dog problematiske, da den nuværende boligejer ikke havde bedt om det. Derfor udarbejdes der ikke længere skyggerapporter.

  • Kan alle bygningssagkyndige indgå samarbejde med et forsikringsselskab?

    Det står det enkelte forsikringsselskab frit for – og den enkelte bygnings-sagkyndig – at indgå et samarbejde – ligesom det er i ethvert andet samarbejdsforhold.
    For at højne kvaliteten af rapporterne stiller forsikringsselskaberne løbende krav til de samarbejdende bygningssagkyndige.

    Forsikringsbestillervejen er i høj grad automatiseret, således at processen med bestilling af rapport og udarbejdelse af forsikringstilbud er fuldt integreret og automatiseret i tilbudssystemer mellem ejendomsmægler, forsikring og bygge-sagkyndig. Det betyder at det er nemt og hurtigt for forbrugerne og omkostningseffektivt.

  • Laver forsikringsselskaberne tilbud på baggrund af alle rapporter? Eller er der nogle bygningssagkyndiges rapporter, der bliver sorteret fra?

    Forsikringsselskabet laver tilbud på baggrund af alle rapporter udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig. Der kan dog være enkelte helt særlige tilfælde, hvor forsikringsselskaberne afviser at lave tilbud på baggrund af rapporter udarbejdet af bestemte bygningssagkyndige. F.eks. hvor selskabet har erfaringer med, at rapporterne har for ringe kvalitet.

    Nogle forsikringsselskaber har en politik om, at de ikke giver tilbud på specielle typer af huse som fx fredede huse eller halmhuse.
    Du kan se mere på ejerskifteforsikringsguiden – klik her

  • Hvorfor skal forsikringsbestillervejen bevares?

    Ejendomsmægleren må ikke pege på en bygningssagkyndig, så derfor går mæglerens bestilling igennem et forsikringsselskab.
    Sælger og ejendomsmægler har en interesse i at få huset solgt hurtigst muligt, hvilket giver en interesse i ”pæne” rapporter.
    Køber og forsikringsselskab har samme interesser, nemlig i at få retvisende rapporter, så køber får et realistisk billede af huset og kan forhandle en fair pris, og så forsikringsselskabet kan prisfastsætte risikoen korrekt.


    Ved at bevare ’forsikringsbestillervejen’ undgår ordningen en interessekonflikt og skaber balance i forholdet mellem køber og sælger.
    Forsikringsbestillervejen er desuden med til at sikre høj kvalitet af rapporter, en hurtig levering via automatiserede processer samt stordriftsfordele, der giver konkurrence på pris og dermed billigere rapporter.

  • Hvorfor ikke indføre et omsætningsloft, så en bygningssagkyndig kun må have en del af – og ikke hele - sin omsætning gennem ét forsikringsselskab?

    Et omsætningsloft eller en omsætningsbegrænsning er i strid med konkurrencelovgivningen, da det er ulovligt at lave den slags brancheaftaler. Det blev undersøgt, da Sikkerhedsstyrelsen tidligere foreslog at begrænse brugen af byggesagkyndige.

Kontakt


Pia Holm Steffensen

Underdirektør
+45 41 91 91 40