Af Jannick Nytoft og Per Bremer Rasmussen administrerende direktører i hhv. EjendomDanmark og Forsikring & Pension
Tirsdag udsendte en ekspertgruppe under Transport- og Boligministeriet en rapport, som er beslutningsgrundlag for politikerne i forhold til de fremtidige regler for huslejeregulering i udlejningsejendomme.
Rapporten har især fokus på boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2. Den muliggør, at udlejer ved fraflytning kan modernisere lejlighederne gennemgribende og hæve huslejen. Ekspertgruppen blev dannet, fordi der kom negativt mediefokus på den amerikanske kapitalfond Blackstones ageren på det danske boligmarked.
Lad os gøre det klart med det samme, at vi ikke kender disse sager andet end fra medierne. Men hvis der er eksempler på, at huslejer er hævet urimeligt, eller at lejere er forsøgt presset ud af deres lejemål for at muliggøre modernisering, er det selvfølgelig relevant at drøfte og eventuelt justere lovgivningen. En helt oplagt mulighed er at styrke huslejenævnene, så de kan afgøre tvister hurtigere og dermed skabe øget tryghed. Men hvis man skal justere reglerne, er det vigtigt, at det sker balanceret, hvis ikke det skal have utilsigtede konsekvenser.
Det er nemlig ikke kun enkelte udenlandske kapitalfonde, som bliver ramt af afskaffelse eller indskrænkning af paragraf 5,2. Alle ejere af udlejningsejendomme omfattet af paragraffen vil bruge væsentlig færre penge på vedligeholdelse. Konsekvensen bliver øgede offentlige udgifter til byfornyelse samt tab for beboerne i andelsboliger og pensionsopsparerne. En afskaffelse vil skrue tiden tilbage til før 1996, hvor Nyrupregeringen indførte paragraf 5,2 for netop at sikre, at det kan betale sig at vedligeholde ejendommene.
I perioden 1991-2000 brugte det offentlige i gennemsnit 5,3 mia. kr. årligt (2010-priser) på byfornyelse til at indhente vedligeholdelsesefterslæbet i den forslummede boligmasse.
Ud over at paragraf 5,2 mindsker presset på de offentlige udgifter - så der kan prioriteres flere midler til f.eks. velfærd, grøn omstilling og uddannelse - stiller paragraffen også krav til energivenlig renovering af ejendommene, dvs. en klimagevinst. Dette mister vi ved ubalancerede ændringer i boligreguleringen. Også andelsboligejere vil blive ramt ved en fjernelse eller indskrænkning af paragraffen, fordi de samme vurderingsprincipper bruges ved værdifastsættelse af andelsboliger. Det kan betyde, at andelsforeninger bliver teknisk insolvente, og at kreditinstitutter, der har lånt foreningerne penge, kommer under pres.
Pensionsopsparerne vil også tabe ved afskaffelse eller indskrænkning af paragraf 5,2. En række af de danske pensionsselskaber har ejendomsinvesteringer, hvor værdien er afhængig af muligheden for at modernisere og justere huslejen ved fraflytning.
Bredt set forventes tab på op til 50 procent af ejendommenes værdi, og i enkelte tilfælde kan værdien falde med mere end 70 procent. For de hårdest ramte pensionsopsparere kan det koste 30.000 kr. på pensionsformuen. Det er derfor nødvendigt at finde en model, hvor det stadig kan betale sig for langsigtede og ansvarlige investorer at vedligeholde og renovere udlejningsejendomme energivenligt. Den målsætning vil samtidig begrænse de negative konsekvenser for andelsboliger og pensionsopsparere. Der findes modeller i ekspertgruppens rapport, der går i den retning. Dem deltager vi gerne i drøftelser af.